В 2025 инвестиции остаются ключевым способом сохранения капитала, но недвижимость, долгое время считавшаяся надёжным активом, утрачивает привлекательность. По данным аналитиков, доходность жилой недвижимости в США составила 3–5% годовых за последние пять лет, тогда как фондовый рынок показал 8–10%. В Европе и Украине рынок недвижимости также сталкивается с вызовами: высокие налоги, низкая ликвидность и сложность управления. Например, в Киеве доходность от аренды редко превышает 5%. На этом фоне, альтернатива недвижимости, такая как инвестиции в ценные бумаги, становится всё более популярной.
Эта статья раскроет, почему ценные бумаги, особенно американские акции, облигации, ETF и REIT, превосходят недвижимость. Мы рассмотрим их преимущества, доходность, риски и практические шаги для старта, с примерами из США, Европы и Украины. Вы узнаете, как составить портфель и почему инвестиции в ценные бумаги — лучший выбор в 2025.
При этом вам абсолютно не обязательно отказываться от недвижимости полностью. Но диверсифицировать ваши инвестиции и вывести часть активов за границу, без риска потери от взрыва или неудачной политики — крайне удачное решение в наши дни.
Если вас интересует реальная альтернатива недвижимости, вы хотите начать инвестировать в акции, облигации, ETF, REIT и другие ценные бумаги, получить помощь с составлением инвестиционного портфеля, обращайтесь за советом или консультацией!
Первичная консультация БЕСЛПАТНА!
Почему инвесторы выбирают недвижимость?
Недвижимость привлекает инвесторов своей осязаемостью, но её ограничения и риски заставляют искать другие варианты. Ни в коем случае нельзя утверждать, что инвестиции в недвижимость напрямую не актуальны, однако нужно понимать что существует альтернатива. В то же время инвесторы должны логически самостоятельно понять почему реальная недвижимость — не самый удачный вариант, несмотря на ее сильные стороны и саму инвестиционную модель проверенную десятилетиями.
Чтобы это было доступно и логично, далее мы разберём причины популярности недвижимости, сложности и потенциальные риски, чтобы понять, почему ценные бумаги становятся лучшей альтернативой.
Причины популярности инвестиций в недвижимость
Недвижимость воспринимается как стабильный актив, который со временем растёт в цене. В США, например, средняя стоимость жилья в Нью-Йорке с 2015 по 2025 выросла на 45%, что делает её привлекательной для долгосрочных вложений. В Европе, в городах вроде Берлина, цены на жильё выросли на 50%, а в Киеве недвижимость остаётся востребованным активом для аренды. Однако высокая стоимость входа ограничивает доступ.
Культурные факторы также играют роль. В Украине владение жильём считается символом успеха, а в США и Европе недвижимость часто воспринимается как защита от инфляции. Тем не менее, управление объектами требует времени и знаний, что снижает её привлекательность по сравнению с инвестициями в ценные бумаги.
Сложности и ограничения инвестиций в недвижимость
Покупка недвижимости требует значительных вложений. Средняя цена дома в пригородах США в 2025 составляет $400,000, в Варшаве — €200,000, а в Киеве — $80,000. К этому добавляются налоги, расходы на ремонт и коммунальные услуги. Управление арендаторами и юридические вопросы отнимают ресурсы, что делает недвижимость сложным активом.
В Украине дополнительные сложности связаны с нестабильным законодательством, рисками инфраструктуры и боевыми действиями. В США и Европе высокие налоги на владение, например 1–2% от стоимости объекта ежегодно, увеличивают издержки. Эти факторы подталкивают инвесторов к альтернативе недвижимости, такой как ценные бумаги.
Риски инвестиций в недвижимость
Рынок недвижимости подвержен экономическим спадам. В 2025 в США рост процентных ставок замедлил рынок жилья, снизив цены в некоторых штатах на 5%. В Украине экономическая нестабильность и риски от боевых действий сокращают спрос на аренду. В Европе, например в Испании, рынок стагнирует. Низкая ликвидность — ещё один риск: продажа недвижимости занимает месяцы.
Внешние факторы, такие как изменения в законодательстве или инфраструктуре, также влияют на доходность. Например, в Киеве новые строительные нормы могут снизить стоимость объектов. Не говоря уже о войне и потенциальном риске полностью потерять объект от попадания ракет или дронов. Эти риски делают инвестиции в ценные бумаги более привлекательной альтернативой недвижимости.
Ценные бумаги как альтернатива недвижимости
Инвестиции в ценные бумаги, особенно американские акции, облигации, ETF и REIT, предлагают гибкость и высокую доходность. Они доступны для инвесторов с любым бюджетом и не требуют управления активами. Фактически, ценные бумаги определенного типа — это лучшая альтернатива недвижимости и инвестициям в нее.
Такой вывод можно сделать как по типу самого актива (управление, ликвидность, доступность и т.п.), так и по доходности. Статистика показывает чтоб большая часть состоятельных людей в мире инвестируют именно в ценные бумаги, так как они имеют намного больший потенциал роста, чем недвижимость.
Далее мы рассмотрим, почему ценные бумаги выигрывают, их ликвидность, диверсификацию и доступность.
Почему ценные бумаги — лучшая альтернатива недвижимости?
Ценные бумаги позволяют начать с небольших сумм, в отличие от недвижимости, где нужны сотни тысяч долларов. Например, покупка акций Apple (NASDAQ: AAPL) или ETF Vanguard S&P 500 (NYSE: VOO) доступна с $100 через брокеров, таких как IBKR. Это делает инвестиции в ценные бумаги идеальной альтернативой недвижимости для начинающих.
Гибкость управления капиталом — ещё одно преимущество. В отличие от недвижимости, где средства «замораживаются» на годы, инвестор может быстро перераспределить активы. Это особенно важно в условиях волатильности, характерной для рынков США, Европы и Украины в 2025.
Ликвидность ценных бумаг в сравнении с недвижимостью
Ценные бумаги обладают высокой ликвидностью. Акции и ETF можно продать за секунды. Например, акции Microsoft (NASDAQ: MSFT) торгуются с высоким объёмом, позволяя мгновенно выйти из позиции. В то же время продажа недвижимости по статистике, в среднем, в США занимает 60–90 дней, а в Киеве — до 120 дней. С учетом дополнительных сложностей (например, боевые действия и война) ликвидность реальных объектов может падать критически.
Ликвидность особенно ценна в кризисы. В 2025 рост инфляции в США и Европе вызвал волатильность, и возможность быстро скорректировать портфель стала ключевой. Ценные бумаги дают такую свободу, делая их лучшей альтернативой недвижимости.
Диверсификация через инвестиции в ценные бумаги
Инвестиции в ценные бумаги позволяют распределить капитал между секторами и регионами. Этого тяжело добиться при инвестициях в недвижимость напрямую. Например, инвестор может владеть акциями Johnson & Johnson (NYSE: JNJ), облигациями U.S. Treasury Bonds (NYSE: TLT) и ETF iShares MSCI Europe (NYSE: IEUR). Это защищает от локальных спадов, таких как стагнация недвижимости в Украине. Также такой подход защищает ваши активы от форс-мажора, как например ужасная и разрушительная война в Украине.
Диверсификация снижает риски и повышает доходность. В США, например, сочетание акций и ETF обеспечивает доходность 7–10% при умеренных рисках, что делает ценные бумаги устойчивой альтернативой недвижимости.
Доступность ценных бумаг для инвесторов с небольшим капиталом
Ценные бумаги открывают рынок для инвесторов с ограниченным бюджетом. Покупка акции Coca-Cola (NYSE: KO) в 2025 обходится примерно в $60, тогда как недвижимость требует десятков тысяч для самого простого варианта. В Украине инвесторы могут начать с покупки акций начиная от нескольких сот долларов и заканчивая сотнями тысяч.
Брокерские платформы, такие как Interactive Brokers или украинская Freedom Finance, предлагают относительно низкие комиссии, что снижает барьеры входа. Это делает инвестиции в ценные бумаги доступной альтернативой недвижимости для широкой аудитории.
Ценные бумаги — лучшая альтернатива инвестициям в недвижимость на сегодняшний день, но вы должны понимать какие ценные бумаги подходят для этого
Какие ценные бумаги подходят как альтернатива недвижимости?
Безусловно можно сказать, что альтернатива инвестициям в недвижимость достаточно широка. Но также нужно понимать, что далеко не все ценные бумаги подходят для замены недвижимости. Спекулятивные инструменты, такие как опционы, слишком рискованны. Лучший выбор — акции, облигации, ETF и REIT, особенно американские, которые обеспечивают стабильность.
Далее мы разберём их роль как альтернативы недвижимости на примерах.
Акции как альтернатива недвижимости: стабильные компании
Акции крупных американских компаний предлагают доходность, сравнимую с недвижимостью. Например, акции Procter & Gamble (NYSE: PG) за 10 лет показали среднюю годовую доходность 8%. В Европе акции Nestlé (SIX: NESN) выросли на 7%, а в Украине Kernel Holding (WSE: KER) — на 6%.
Стабильные компании с дивид.robustness Такие акции обеспечивают пассивный доход, схожий с арендой недвижимости, но без сложностей управления. Это делает их надёжной альтернативой недвижимости для инвесторов, ищущих рост капитала.
Облигации как альтернатива недвижимости: надежность и доход
Облигации предлагают фиксированный доход для консервативных инвесторов. В США облигации U.S. Treasury Bonds (NYSE: TLT) в 2025 обеспечивают доходность 3–4%. В Европе облигации European Investment Bank (Euronext: EIB) дают 3%, а в Украине ОВГЗ — 10–12%.
Облигации не требуют активного управления, в отличие от недвижимости. Их предсказуемость делает их удобной альтернативой недвижимости, особенно для тех, кто ценит стабильность.
ETF как альтернатива недвижимости: широкий охват рынка
ETF позволяют инвестировать в целые сектора. В США SPDR S&P 500 ETF (NYSE: SPY) охватывает 500 компаний с доходностью 8% в 2025. В Европе Vanguard FTSE Europe (NYSE: VGK) даёт 6%, а ETF с украинскими активами, такие как Global X MSCI Emerging Markets (NYSE: EEM), — 5%.
ETF снижают риски за счёт диверсификации, что делает их эффективной альтернативой недвижимости. Они особенно удобны для инвесторов из Украины, где доступ к международным рынкам ограничен.
Почему спекулятивные инструменты не подходят
Спекулятивные активы, такие как деривативы или акции стартапов, слишком волатильны. Например, некоторые американские технологические стартапы в 2025 потеряли 50% стоимости. Проверенные ценные бумаги, такие как Johnson & Johnson (NYSE: JNJ), обеспечивают стабильность.
Спекуляции требуют постоянного мониторинга, что не подходит для пассивных инвесторов. Ценные бумаги с устойчивой доходностью, напротив, предлагают баланс риска и прибыли, делая их лучшей альтернативой недвижимости.
Инвестиции в недвижимость через ценные бумаги REIT
Ценные бумаги позволяют инвестировать в недвижимость через REIT (Real Estate Investment Trusts), которые владеют объектами и распределяют прибыль. Это не просто альтернатива инвестициям в недвижимость, а фактически покупка самой недвижимости через ценные бумаги (паи в фоне или трасте). Это намного проще, более гибко и надежно, чем владеть объектом напрямую.
Вы можете получить определенно меньшую доходность при покупке недвижимости через REIT, в отличии от реальной недвижимости. Однако плюсы которые дает такой подход, а также его универсальность и гибкость — перекрывают этот недостаток.
Далее мы разберём, как работают REIT, их преимущества и примеры из США и Европы.
Что такое REIT и как они работают
REIT — компании, владеющие недвижимостью и выплачивающие 90% прибыли в виде дивидендов. Инвесторы покупают акции REIT, таких как Realty Income (NYSE: O), и получают регулярный доход. REIT как альтернатива недвижимости дают доступ к недвижимости без её управления.
В Украине REIT пока не развиты, но инвесторы могут вкладывать в американские и европейские фонды через брокеров, таких как Interactive Brokers. Это открывает доступ к коммерческой недвижимости, такой как офисы или склады, с минимальными затратами.
Подробнее про инвестиции в REIT, в том числе из Украины и стран ЕС, вы можете узнать в рамках отдельной статьи, перейдя по ссылке.
Преимущества REIT как альтернативы прямой покупке недвижимости
REIT предлагают ликвидность и низкий порог входа. Акции Prologis (NYSE: PLD) стоят около $100, тогда как покупка недвижимости требует миллионов. Профессиональное управление освобождает инвестора от забот, связанных с арендой или ремонтом.
Для украинских инвесторов REIT привлекательны из-за доступа к стабильным рынкам США и Европы. REIT как альтернатива недвижимости обеспечивают пассивный доход и диверсификацию, что делает их идеальным выбором.
Примеры успешных REIT на рынках США и Европы
В США популярны Realty Income (NYSE: O), предлагающая дивидендную доходность 4.5%, и Prologis (NYSE: PLD) с доходностью 3.5%. В Европе Vonovia (Xetra: VNA) управляет жилой недвижимостью с доходностью 4%. В Украине REIT отсутствуют, но местные инвесторы могут вкладывать в SEGRO (LSE: SGRO) через международные биржи.
Настоятельно не рекомендую инвестировать в украинские REIT по типу inzhur.reit, так как это низко ликвидные и высоко рискованные инвестиции, без должного уровня прозрачности и регуляции со стороны надлежащих органов. Войдя в такие проекты вам будет затруднительно вывести средства, в случае отсутствия доходности — никаких гарантий вам никто не дает.
| REIT | Биржа | Тип недвижимости | Дивидендная доходность в 2025 |
| Realty Income | NYSE: O | Коммерческая | 4.5% |
| Prologis | NYSE: PLD | Логистическая | 3.5% |
| Vonovia | Xetra: VNA | Жилая | 4% |
| SEGRO | LSE: SGRO | Логистическая | 3.5% |
Таблица 1. Примеры успешных REIT в США и Европе
Сравнение доходности: ценные бумаги как альтернатива недвижимости
Доходность ценных бумаг часто превосходит недвижимость при грамотном подходе. Однако в большинстве случаев те кто ищут альтернативу инвестициям в недвижимость идут по ложному пути. Они обращают внимание на высоко спекулятивные темы, включая криптовалюту или торговлю акциями. В то же время, инвестиции в умеренно консервативные ценные бумаги как альтернативу недвижимости могут давать в среднем 5-7% годовых от прироста стоимости ценных бумаг, и одновременно с этим около 3-8% годовых выплат дивидендов.
При правильном подходе, на дистанции от 3 лет и более, такие инвестиции существенно превосходят недвижимость и являются прекрасной альтернативой. При этом у вас сохраняется гибкость и возможность легко управлять своими инвестициями. Вы не привязаны к месту и стране.
Далее мы кратко сравним доходность акций, облигаций, ETF и REIT, а также оценим риски.
Доходность акций, облигаций и ETF в сравнении с недвижимостью
В 2025 американские акции показали доходность 8–10%, облигации — 3–4%, ETF — 6–8%. Недвижимость в США принесла 3–5%, в Европе — 3–4%, в Украине — около 5-15% (большой разброс зависит от географии объектов). Акции Microsoft (NASDAQ: MSFT) за 10 лет выросли на 150%, тогда как жильё в Нью-Йорке — на 45%.
Высокая доходность ценных бумаг достигается за счёт роста стоимости и дивидендов. В отличие от недвижимости, где доход зависит от аренды, ценные бумаги предлагают больше возможностей, что делает их лучшей альтернативой недвижимости.
Доходность REIT на реальных цифрах и примерах
REIT как альтернатива недвижимости обеспечивают доходность 4–6%. Например, Realty Income (NYSE: O) в 2025 показала общую доходность 5%, а также выплачивал около 4.5% дивидендов годовых. В Европе Vonovia (Xetra: VNA) дала 4%. Это сопоставимо с арендной доходностью недвижимости, но без её сложностей.
Для украинских инвесторов REIT из США, такие как Prologis (NYSE: PLD), привлекательны благодаря стабильности и доступу через международные платформы. Они обеспечивают пассивный доход, минимизируя риски местного рынка недвижимости.
Альтернатива инвестициям в недвижимость и риски которые имеются
Недвижимость менее волатильна, но её доходность ограничена. Ценные бумаги, особенно акции, могут колебаться, но диверсификация снижает риски. Например такой ETF как Vanguard Total Stock Market (NYSE: VTI) балансирует риски, охватывая весь рынок США. Для консервативных инвесторов облигации и REIT — стабильная альтернатива недвижимости.
Нужно понимать что риски недвижимости сильно связаны с экономическими спадами. Например в 2022-2025 годах спрос на аренду в Киеве упал на 10-15%, а в США рост ставок замедлил рынок жилья. В отличии от недвижимости, ценные бумаги позволяют быстро адаптироваться, что делает их предпочтительным выбором.
| Инструмент | Средняя доходность в 2025 | Уровень риска | Ликвидность |
| Недвижимость | 3–5% | Низкий | Низкая |
| Акции | 8–10% | Высокий | Высокая |
| Облигации | 3–4% | Низкий | Средняя |
| ETF | 6–8% | Средний | Высокая |
REIT | 4–6% | Средний | Высокая |
Таблица 2. Сравнение доходности и рисков инвестиций в различные активы
Как составить инвестиционный портфель как альтернатива недвижимости
Эффективный портфель сочетает акции, облигации, ETF и REIT, преимущественно американские, для баланса доходности и рисков. Стоит напомнить что при инвестициях в ценные бумаги, также как и при инвестициях в недвижимость, мы можем говорить про два источника доходности: доход от владения, и доход от прироста стоимости актива.
В разрезе ценных бумаг вы можете получать дивиденды по ним, а также ваш капитал будет увеличиваться в связи с повышением курсовой стоимости ценных бумаг. То есть вы можете получать постоянные доходы в виде дивидендов, а также нереализованную прибыль от роста стоимости ценных бумаг (портфеля).
Далее мы приведём примеры портфелей, стратегии управления и налоговые аспекты. Примеры приводятся на общий процент доходности портфеля, без разделения на прирост и дивидендный доход. Если вас интересует фиксированный доход по ценным бумагам как альтернатива инвестициям в недвижимость — обращайтесь за консультацией. Мы составим портфель по которому вы будете получать желаемый процент пассивного дохода в виде дивидендных выплат, например 7% годовых на вложенный капитал.
Пример портфеля с доходностью 5% годовых
Консервативный портфель который может подойти начинающим инвесторам. В его состав можно включить: 40% — облигации iShares Core U.S. Aggregate Bond (NYSE: AGG), 30% — ETF Vanguard S&P 500 (NYSE: VOO), 20% — REIT Realty Income (NYSE: O), 10% — акции Coca-Cola (NYSE: KO). Этот портфель минимизирует риски и обеспечивает стабильный доход.
Для украинских инвесторов портфель привлекателен благодаря доступу к американским активам через брокеров, таких как Freedom Finance. Доходность 5% достигается за счёт дивидендов и умеренного роста.
| Актив | Доля | Инструмент | Ожидаемая доходность |
| Облигации | 40% | iShares Core U.S. Aggregate Bond (NYSE: AGG) | 3% |
| ETF | 30% | Vanguard S&P 500 (NYSE: VOO) | 8% |
| REIT | 20% | Realty Income (NYSE: O) | 4.5% |
| Акции | 10% | Coca-Cola (NYSE: KO) | 6% |
Таблица 3. Пример портфеля с доходностью 5%
Пример портфеля с доходностью 7% годовых
Агрессивный портфель ориентирован на рост под 7% годовых. В его составе может быть: 50% — ETF SPDR S&P 500 ETF (NYSE: SPY), 20% — акции Microsoft (NASDAQ: MSFT), 20% — REIT Prologis (NYSE: PLD), 10% — облигации U.S. Treasury Bonds (NYSE: TLT). Он подходит для инвесторов, готовых к умеренным рискам.
Этот портфель привлекателен для европейских и украинских инвесторов благодаря высокой доходности американских активов. Рост акций и ETF компенсирует волатильность, а REIT добавляет стабильный доход.
| Актив | Доля | Инструмент | Ожидаемая доходность |
| ETF | 50% | SPDR S&P 500 ETF (NYSE: SPY) | 8% |
| Акции | 20% | Microsoft (NASDAQ: MSFT) | 10% |
| REIT | 20% | Prologis (NYSE: PLD) | 3.5% |
| Облигации | 10% | U.S. Treasury Bonds (NYSE: TLT) | 3% |
Таблица 4. Пример портфеля с доходностью 7%
Стратегии управления портфелем для минимизации рисков
Управление инвестиционным портфелем достаточно сложная задача, как для начинающих инвесторов. Если вы начали инвестиции как альтернативу недвижимости, вам нужно не только составить портфель и купить активы, но и следить за его актуальностью. Для этого существует множество стратегий и правил.
Вот несколько важных моментов (стратегий) которые необходимо иметь ввиду при инвестициях в ценные бумаги:
- Регулярное ребалансирование: корректируйте доли активов ежегодно.
- Диверсификация: сочетайте американские, европейские и украинские активы.
- Долгосрочный подход: держите активы 5–10 лет для сглаживания волатильности.
Эти стратегии делают инвестиции в ценные бумаги устойчивой альтернативой недвижимости.
Налоговые аспекты и издержки инвестиций в ценные бумаги
Налоги зависят от юрисдикции. В США дивиденды облагаются по ставке 15–20%, прирост капитала — при продаже. В Украине налог на дивиденды — 9%, на прирост капитала — 18%. В Европе, например в Германии, налог на доход от ценных бумаг — 25%.
Нужно понимать что налоги по инвестициям в ценные бумаги — сложная тема, которая имеет множество подводных камней. Начиная от дополнительных сборов (например, военный сбор в Украине который сейчас на уровне 5%) и заканчивая сложностью подтверждения списания налога в США для других стран (по двухсторонним соглашениям).
Однако нужно понимать что налоги — неотъемлемая часть инвестиций и их не нужно бояться. В тоже время, по сравнению с недвижимостью, где налоги на владение высоки, ценные бумаги могут давать выгодные условия.
Практические шаги для старта инвестиций в ценные бумаги
В целом начать инвестировать в ценные бумаги как альтернативу инвестициям в недвижимость намного проще чем может показаться на первый взгляд. Необходимо открыть счет у брокера, для большинства подойдет Interactive Brokers, составить инвестиционный портфель, вывести деньги на брокерский счет и купить соответствующие активы.
Схематически это можно показать в виде шагов, которые вам нужно пройти. Выглядят они следующим образом:
👉 Шаг 1. Открыть брокерский счет у зарубежного брокера (например, у Interactive Brokers)
👉 Шаг 2. Открыть валютный счет в банке и/или счет в платежной системе
👉 Шаг 3. Перевести деньги на брокерский счет
👉 Шаг 4. Оформить заявку (ордер) на покупку акций или ETF согласно вашему долгосрочному инвестиционному портфелю и следовать ему
👉 Шаг 5. Управлять портфелем и следовать к вашей цели
В случае необходимости – обращайтесь за советом или консультацией.
Если вас интересует альтернатива инвестициям в недвижимость, акции и другие ценные бумаги, если вы хотите сформировать капитал и получать пассивный доход, обращайтесь за консультацией!
Я проведу вас за руку от открытия счета у брокера до получения первых дивидендов (пассивного дохода) на счет. Вы сможете заниматься вашим любими делом или бизнесом, инвестировать и выйти на пассивный доход.
Первичная консультация БЕСПЛАТНА!
Альтернатива инвестициям в недвижимость или ключевые выводы
Ценные бумаги, особенно американские, — гибкая альтернатива недвижимости, доступная для любого бюджета. Акции, такие как Microsoft (NASDAQ: MSFT), и ETF, такие как SPDR S&P 500 ETF (NYSE: SPY), обеспечивают доходность 8–10% в 2025, превосходя недвижимость с её 3–5%. REIT, такие как Realty Income (NYSE: O), позволяют инвестировать в недвижимость без её покупки.
Для украинских и европейских инвесторов американские ценные бумаги открывают доступ к стабильным рынкам. Грамотный портфель минимизирует риски и обеспечивает рост. REIT как альтернатива недвижимости дают пассивный доход и профессиональное управление, что идеально для занятых инвесторов.
Инвестиции в ценные бумаги в 2025 — путь к финансовой свободе. Начните с небольших сумм, изучите рынок и используйте платформы, такие как Interactive Brokers, для доступа к американским активам. Альтернатива недвижимости через ценные бумаги сочетает доходность, ликвидность и гибкость.
